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新加坡生活:買賣房產合同問題詳解

時間:2013/4/25 9:52:26 來源:新加坡留學聯盟

  新加坡法律上允許大多數合同可以用口頭訂立,但要求某些合同必須書面,另一些雖然不必完整書面,但至少要有被起訴人簽名的一些書面文字(包括電郵)做為佐證,例如房地產買賣。一定要書面合同的包括股票及知識產權(商標專利和版權)的轉讓及分期付款協議。不需要完整書面但要有一些由被起訴人簽名的文字足夠做為佐證的合同包括:

  1.擔保他人債務的合同;

  2.動產買賣,讓與或處置;

  3.在訂約后一年內未完成或履行的合同;

  4.為安排結婚而承諾的事項等。

  例如四年前,A 通過代理要賣一個產業給B,雙方討價還價是以口頭進行,但也有電郵通過代理傳達。賣方后來同意賣,也收下買方1%定金,并發出了一張購買選擇權書(option to purchase)給B,不過A沒在選擇權書上簽名。9天后A后悔不想賣了,結果雙方訴至法庭。A 申稱他沒在option上簽名,合同沒成立。法庭要決定的是合同是否已生效。法庭最后認為雖然A沒在購買選擇權書上簽名,但主要有通過代理往來的電郵足夠作為書面佐證,符合法律規定,合同有效。

  我認為公司或個人的合同,如果稍微復雜,牽涉款項比較大的,有書面合同,各項條款要寫清楚,避免引起爭執,也避免另一方借故違約或毀約。因為法律上的“口頭證據規則”不允許以訂約之前或之后一方所講的話或起草時的書面文字,來解釋或補充已寫得很清楚的書面條款。

  “口頭證據規則”是說如果雙方同意的條款已經用書面寫明在合同內,任何一方就不能提出任何口頭證據或合同草稿等文件來推翻或改變已寫明的條款,除非有一方指責對方欺詐或合同是因錯誤而簽訂,也就是說有合同外的因素造成合同無效。舉個例子說,租約條款寫明租金應每季度先交。當租戶遲交被起訴時,他說訂立合同前屋主有說過,遲一點交也無妨,但法庭不接受,因書面條款已寫得夠清楚。

  上述口頭證據規則也允許一些例外情況。例如A告B欠錢未還,但B有A發出的收據,B就可以口頭說明幾時還了錢。又如合約條款寫明A要用一般行業習慣包裝貨品,但沒說明詳情,就要口頭證據來說明什么才是“一般的行業包裝習慣”。

  所以一般律師的勸告是:較復雜合同,盡可能用書面完成。

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